Строительство в Черногории сегодня приобрело небывалый размах. Желающих возвести для себя какой-нибудь объект превышает количество строительных фирм, бригад и просто частных строителей и разнорабочих вместе взятых. Рабочих рук не хватает, спрос превышает предложение. На этой почве многие предприниматели из России и не только взялись заполнить этот пока еще существующий пробел на черногорском рынке недвижимости. У некоторых получается, у некоторых – не очень. Каковы же особенности строительства в Черногории?
Самое первое и самое главное – подготовить все необходимые бумаги для получения разрешения на строительство, которое в общем случае выдают в общине (мэрии) того или иного района. Если же участок в «первой линии», то, скорее всего, часть его попадёт в пояс «морско добро» и за искомым разрешением придётся обращаться в Министерство экономики. Пару месяцев назад был принят закон, упрощающий процедуру получения разрешения, так что это совершенно не смертельная и не долгая процедура: по закону после подачи документов разрешение (или письменный обоснованный отказ) должно быть выдано за 15 дней. Без этих бумаг, даже вопреки уверениям всех соседей и знакомых, лучше ничего не начинать – себе выйдет дороже. Ваше дело – принять важное решение: кто будет заниматься вашими бумагами – Вы сами, строительная фирма или независимый эксперт или адвокат. В любом случае Вам придется этот процесс (впрочем, как и все последующие процессы) контролировать, иначе не избежать сюрпризов. Неожиданности могут возникнуть и из-за недопонимания договаривающихся сторон в силу языковых барьеров, из-за постоянно меняющегося и ужесточающегося законодательства, и даже из-за недобросовестности подрядчика: такое тоже встретить можно.
Итак, допустим, Ваши разрешительные бумаги в порядке. Начинаем стройку.
Теперь важно точно знать, в какое время Вы можете строить, а в какое – нет. Дело в том, что в каждой общине существуют свои правила проживания, и никто не вправе нарушать покой жителей и их гостей. Поэтому, например, в прибрежной зоне существует официальный запрет на строительство в туристический сезон. Как правило, этот сезон начинается с 1-15 мая и длится до 1-15 сентября (в зависимости от общины). Те, кто нарушает этот порядок (есть и такие), платят штраф в казну государства в размере 2500 евро после каждого приезда строительной комиссии или коммунальной полиции. Строительная комиссия время от времени сама проводит проверки своей территории на предмет соответствия ее требованиям, принятым на государственном уровне. А вот коммунальную полицию вызывают соседи, которых не устраивает шум, пыль и все остальные «прелести», связанные с процессом строительства. Так что, если у Вас есть талант договариваться с людьми, Вы можете значительно сократить количество штрафов, которые Вы все равно заплатите, если рискнете нарушить правила. И такие случаи имеются. Например, в курортном городке Петровац в течение всего прошедшего лета мы наблюдали грандиозную стройку прямо посреди города – перестраивался на новый лад старый-престарый отель. Стройка не остановилась ни на один день. Остается только гадать: то ли у хозяина отеля так много денег, что штрафы для него необременительны, то ли общая сумма штрафов меркнет по сравнению с той прибылью, которую приносит отельный бизнес.
Итак, бумаги в порядке, время строительства со всеми согласовано, приступаем!
Перво-наперво необходимо вспомнить, что стройматериалы в Черногории не производятся. Исключением являются щебень, который дробят в горных карьерах или на горных речках, и песок, который черпают со дна тех же речек. Все остальное привозят из Европы. Стройматериалы бывают различного качества и, соответственно, различной цены. К примеру, цемент можно встретить как сербского, албанского, так и греческого, итальянского и хорватского производства. Самый дешёвый – албанский, сербский чуть дороже, все остальные – ещё чуть дороже и примерно одинаковы по цене. Качество цемента примерно одинаково, по крайней мере, мы в своей практике использовали албанский, сербский и греческий – разницы в качестве не заметили. И любая из представленных в Черногории марок цемента по качеству на порядок выше тех, которыми мы привыкли пользоваться в России – другое минеральное сырьё. Мягкая черепица, например, намного дешевле, чем в России, но это обусловлено не транспортными издержками, а тем, что недобросовестные турки выдают свою не очень-то качественную продукцию за итальянскую, так что надо смотреть внимательно.
Как правило, в Черногории все строят из бетона. Уж очень любят они этот материал: и быстро, и дешево, и сердито. Принято тут строить не весь дом сразу, а поэтапно. Возведут сначала первый этаж, положат на него бетонную плиту-перекрытие с торчащей наружу арматурой, и отдыхают год-два. Потом, накопив денег, продолжают веселиться дальше – этажи достраивают, дом натуральным камнем облицовывают или штукатурят современными очень качественными материалами и красят. Крышу тоже бетонируют, иногда она так и стоит несколько лет, пока хозяин не купит натуральной черепицы и не закончит-таки свое произведение окончательно. Но так строят местные. Русские и другие иностранцы, привыкшие к холодным зимам у себя на родине, прекрасно знают, что дом, который построен, но не подготовлен к зиме в плане обогрева, в первую же зиму начинает разрушаться. Поэтому они успевают возвести свои объекты за один сезон, благо местные строители работают очень быстро. Главное – до начала строительства договориться обо всех мелочах. То, что для Вас очевидно, может быть совсем не очевидно для исполнителя. Для этого составляется договор. Очень важно, чтобы договор был подробным, а не общим, для проформы. И вот почему.
Как-то один местный умелец с гордостью показал нам им же построенный дом для продажи. Сам он был не профессиональным строителем, а профессиональным продавцом недвижимости. Вовремя сообразив, чего требует рынок, он решил заодно и дома строить. Надо сказать, что бригада его была выписана из Албании и была не особо профессиональной. Работники прекрасно могли возводить стены, выполнять труднейшую строительную работу в сложных условиях (на склонах гор), но они совершенно не подозревали, что мы, например, будем инструментом измерять углы между стенами. И когда это случилось, и мы сказали, что такой кривой дом покупать не собираемся, местный «специалист» по недвижимости изумился и страшно обиделся. Снаружи этот домик выглядит неплохо, внутри можно придираться к планировке, но вся придирка заканчивается, когда обращаешь внимание на углы. Просто разворачиваешься и уходишь. Это все к чему? К тому, что необходимо прописывать каждую мелочь в строительном договоре, иначе Вашему удивлению не будет предела.
Как и хозяева стройки, так и сами строители в свою очередь захотят на чем-нибудь сэкономить. Сделать это на стройматериалах не получится – кругом официальные цены, и Вы сами легко и просто можете все проверить. Они начнут экономить на специалистах. Тут-то и начинается самое интересное. Тут-то и необходимо присутствие либо Вас лично, либо Вашего доверенного лица. Конечно, ежедневно над душой сидеть нет необходимости, но проверять ключевые моменты строительства очень важно.
Проект Вы можете нарисовать сами, а местный квалифицированный архитектор (таковые тут имеются, найти несложно) просчитает все нагрузки, полностью подготовит проект и будет курировать его воплощение, если Вы этого захотите. Но не забываете, что каждый архитектор – тоже человек и видит Вашу идею по-своему, поэтому и его надо контролировать и постоянно убеждаться в том, что он понял Вас правильно.
Можно не придумывать никаких идей, можно воспользоваться теми, которые не один раз обкатаны в этом климате и хорошо зарекомендовали себя в эксплуатации. Архитектор может предложить Вам несколько готовых типовых проектов или какой-нибудь эксклюзив, уже опробованный на практике. Ваше дело – выбирать.
Каким образом происходит возведение бетонного строения в Черногории?
Сначала строится бетонный фундамент, не настолько глубокий, как нужно в России (ибо на большей части территории страны грунт не промерзает), но все равно строится, с армированием, как и положено по всем правилам. Устанавливают бетонные опорные столбы. Между ними – стены из кирпича, шлакоблоков или еще какого-нибудь материала подешевле. Перекрытия этажей – опять из бетона. Все остальные этажи возводятся по такому же принципу.
Для утепления стен используют пенопласт толщиной до 5 сантиметров. Его крепят снаружи, затем штукатурят с помощью специального двухкомпонентного материала типа декоративной фасадной штукатурки, которая позволяет уберечь стены от соленого воздуха, влажности и беспощадного солнца, и, наконец, красят стены в любой цвет.
Окна и двери местные строители рекомендуют ставить с алюминиевым профилем, опять же по причине палящего солнца. Стекла лучше использовать с ИК-защитой: цена на них немного выше, чем на обычные, но зато какой эффект! В комнате всегда прохладно, даже когда солнце палит в ваши окна, и на них нет занавесок. Опять же экономия электроэнергии – кондиционер включать не нужно.
Когда Вы договариваетесь с бригадой строителей о предстоящих работах, Вы можете заказать им только так называемые «черновые» работы, то есть непосредственно возведение коробки дома. По результатам проведенных работ Вы можете либо продолжить сотрудничество, либо прекратить его. Как правило, все строительные бригады берутся выполнять работы от начала и до конца, но не все могут делать это с должным качеством.
У нас есть опыт работы как с теми, кому нужны только деньги, так и с теми, кому важно их доброе имя. Бригад, с которыми мы продолжаем сотрудничать и сейчас – три. Поэтому те цифры, которые мы приведем ниже – самые свежие и из первых рук.
Стоимость возведения объекта «под ключ» с уровнем так называемого в России «евроремонта», то есть высококачественное выполнение всех работ из не самого дорогого, но качественного отделочного материала укладывается в пределы от 700 до 1000 евро за квадратный метр площади в зависимости от стоимости отделочного материала. На цену работ влияет только метраж объекта и метод строительства. Такие изыски как эркеры, арки и колонны практически не влияют на стоимость, поэтому можно извращаться по полной программе. А вот цена каминов в метраж не входит, так как необходим сторонний специалист, который, как правило, всегда работает в одиночку. Самый простой камин со стальной топкой местного изготовления внутри и отделкой из камня обойдется Вам минимум в 3000 евро. А если Вы пожелаете иметь топку чугунную или вообще из шамотного кирпича – будьте готовы заплатить больше. Вот, собственно, общая информация о строительстве обычного дома в Черногории. Если есть конкретные вопросы – будем рады ответить на них, а в будущем планируем рассказать Вам о строительстве в Черногории домов деревянных.